了解我们
01- 专业领域
02- 执业律师
03- 经典案例
04- 京师动态
05- 京师学院
06- 关于我们
07- 联系我们

京师(昆明)婚姻家事团队

400-967-0211

京师(昆明)婚姻家事团队

京师学院}

打造规模化、专业化、品牌化、国际化的法律服务团队

“抗疫法律急救包” 好物业值得拥有

作者:昆明京师律所     时间:2020-03-11

作者:城市建设法律研究中心主任 顾晓梅

 

疫情之下,每一个城市里,每一个小区的物业服务公司,都站到了湖北之外抗疫战场的最前沿。
 
各地对社区进行临时管控的措施各不相同,法律法规政策规制还不能够细致到确定到管控措施的每一个细节,作为注重企业品牌价值和后续发展空间的公司,许多物业企业已经在思考怎样把社会责任的承担作为自己品牌发展驱动力,怎样在危机管理中避免风险并探索未来服务新的价值点。
 
此前,曾出现过一些负面新闻:因业主不听劝阻坚持遛狗并还不清理宠物粪便,小区物业人员当场打死了泰迪犬;多地物业公司将武汉返乡住户的门用钢管铁条封住;物业人员不准许维修电器、网络、电梯的人员进入小区......非常时期出门遛狗又是能引起愤怒的,但抗击疫情,物业能够就地正法一只宠物狗吗?
 
如果没有其它紧急情况,仅只是狗的主人没有闭门在家或是没带口罩,这样做法是违法的,应当承担赔偿责任。
 
可是,况且出门遛狗的人多了,或许溜娃、锻炼、唠嗑的也就都出来了。物业人员又该怎么做?对不听劝阻坚持外出的居家观察人员封门封户?还有出入、测量体温的管理措施,遭到拒绝时怎么处置?
 
有物业员工向笔者表示,他们忧心的,不仅是疫情风险本身,也不单是短期内暴增的运营成本压力,还有配合主管部门和社区而执行的某些具体管理措施,是否会涉及法律风险的隐忧。
一、排排坐吃果果
 
 
——物业与业主仍然是合同关系

而非行政管理关系

 
牢记基本事实,疫情期间,物业企业与业主之间的民事法律关系没有改变。物业服务企业按合同约定为业主提供物业服务,业主按相关合同约定享受物业服务企业提供的物业服务并支付物业管理费。
 
疫情之下,《中华人民共和国传染病防治法》第四十五条规定:“传染病暴发、流行时,根据传染病疫情控制的需要,国务院有权在全国范围或者跨省、自治区、直辖市范围内,县级以上地方人民政府有权在本行政区域内紧急调集人员或者调用储备物资,临时征用房屋、交通工具以及相关设施、设备。紧急调集人员的,应当按照规定给予合理报酬。临时征用房屋、交通工具以及相关设施、设备的,应当依法给予补偿;能返还的,应当及时返还”。我们认为,依据以上规定,作为与小区链接最紧密的物业服务企业,如果接收到了政府及有关部门的直接或者概括性的指令,在法律上,应可视为是政府紧急调集的人员。但物业服务企业与业主之间的平等主体间的合同关系没有变化,并且,这种关系在疫情之下,也是物业与业主之间的主要法律关系,更是社会经济恢复正常后双方唯一的法律关系。物业服务企业在疫情期间执行的任何措施及方法,都应当以尊重和维护此种关系为出发点。
 
我们的建议建议,疫情期间,应将政府及有关部门的措施在小区以及小区的社交媒体例如微信群里公布,同时向业主解释物业将为执行政府的措施采取哪些具体方法,坦诚困难,争取业主的配合。同时,积极与业主委员会协商,听取业主委员会和业主的意见。
 
开诚布公,有效的沟通并取得理解,任何时候,都是获得信任和配合的基础。

 

二、小手拉大手
 
 

——物业勿对小区住户发布

超出权限的管控措施

 
物业公司是行政管理的对象,在住房和城乡建设部门、社区等部门的监督和指导下,完成政府部门考评的各项指标,配合其执行行政管理职能,是行政相对人。
 
疫情之下,物业企业与行政主体之间管理和被管理的权利义务关系没有变化。根据法律的规定,行政机关才可以是实施行政管理职能的主体。
 
因此,物业企业仅是按照法律规定配合行政机关执行管控措施,应当避免单独以自己的名义决定实施超越政府有关部门措施的管控。例如,社区如若决定采取出入证进出制度,物业企业可配合实施,但如果是物业自己决定要求小区居民至物业处办理出入证出入小区,就应当慎之又慎。
 
当遇到极端情况,有业主提出民事法律关系上的侵权的主张时,这样的谨慎,可以保护物业企业,把自己从民事法律关系的侵权人身份,转化为配合行使行政行为的协助者。

 

三、找到尚方宝剑
 
 
——追根溯源写清楚,

有章可循避免违法

 
行政管理过程中发出的指令或者决定,一般是层层下达、具体措施一步一步细化。物业企业接到的指令一般源于社区。在配合公布和执行社区的某项具体措施决定时,应当尽量查找相应的区县或者市级指挥抗疫部门的要求与措施,或者向社区问清作出相关决定的原因及欲达成的目标。对自己执行的措施弄清起源,知根知底,能更好的取得小区协助,也能更好的判断自己小区的做法是否合理。
 
更进一步看,从行政法的角度,住建部门、公安机关等行政机关当然有主体资格可以自己的名义作出管理决定。但社区居民委员会、村委会是自治组织,本来不具备法律上的行政主体资格,是基于行政委托,以街道、乡镇的名义行使职权。
 
依据《中华人民共和国传染病防治法》、《中华人民共和国突发事件应对法》等法律法规的规定,居委会、村委会可以参与突发事件的工作,但相关规定并无细致。依据行政法法理,非行政主体接受行政机关授权或者委托时,可行驶的职权的具体内容是严格受限的。例如,行政机关不得委托其它主体行驶涉及公民人身权利的职权。
 
再举个例子,假如社区提出要求,需要对从武汉返乡的住户控制出行;或者实行全封闭管理,严禁没有通行证的人员进入小区。那么,接到通知的物业企业,需要立即查找乡镇、县市以上的预案中有这样的具体规定,如果没有,公布执行这个措施就是违法的。

 

四、动口不动手
 
 
——重点是风险隐患监测、信息报告等,

避免亲自动手去控制住拒绝配合的住户

 
根据法律规定,县级以上人民政府可以实施隔离措施。国家、省、市县、乡镇可以制定预案,不同层级的预案内容各有所侧重。
 
乡镇街道和行政部门的应急预案侧重明确突发事件的预警信息传播、组织先期处置和自救互救、信息收集报告、人员临时安置等内容,重点规范乡镇层面应对行动,体现先期处置特点。
 
行政管理的权限是分层级的,不同层级的部门应履行不同程度职责。与物业企业最为接近的行政部门具有的主要职责只是风险隐患监测、信息报告等。
 
所以,物业企业能做的措施的重点是风险隐患监测、信息报告等初步的应急措施。坚决避免亲自动手去控制住拒绝配合的住户。只宜以劝说的方式提醒住户遵守疫情期间的规定,如住户拒绝,应当立即报告相关部门,请有权处理机关执行管控。

 

五、防过犹不及
 
 
——遵循行政法合理性原则中的比例原则,

减少对业主利益的损害

 
《中华人民共和国突发事件应对法》第11条规定,有关人民政府及其部门采取的应对突发事件的措施,应当与突发事件可能造成的社会危害的性质、程度和范围相适应;有多种措施可供选择的,应当选择有利于最大程度地保护公民、法人和其他组织权益的措施。
 
这是行政法比例原则在《中华人民共和国突发事件应对法》中的体现,比例原则指:行政主体实施行政行为,应当兼顾行政目标的实现和保护相对人权益。如果行政目标的实现可能对相对人的权益造成不利影响,则这种不利影响应被限制在尽可能小的范围和限度之内,二者有适当的比例。通俗解释,比例原则指执法要察言观色,判断形势。
 
这是政府应对突发事件时要遵守的原则,同样可以用于指导配合政府工作的物业企业。
 
在采取影响业主权益的措施之前,物业应该再回想一遍,措施会给业主带来哪些限制、不便,能实现哪项政府的管理目标,是否还有更温和的替代办法?
 
同时,建议物业企业为居家隔离的业主积极递送超越日常物业服务的特殊服务,送菜、送快递、清理垃圾,优先保护老弱,不仅是暖心的关怀,也是为自己辩白的法定理由。当然需要注意保存证据。人人为我,我为人人,如真有纠纷发生,大家也会记得物业在抗击疫情过程中的付出。

 

六、管好自家人
 
 
——给安保人员、服务人员们讲懂为什么

 

物业企业中,具体实施措施的是安保人员、服务人员。管理层人员的法律意识加强了,也不要忘记真正执行措施的一线员工,他们更明白以上道理,才能防止纠纷发生。

免责声明:本网部分文章和信息来源于国际互联网,本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题,请立即联系网站所有人,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。

联系京师

北京京师(昆明)律师事务所
云南省昆明市北京路402号建设大厦13层
400-967-0211

关注微信

关注公众号

案件咨询